מסלולי המשכנתאות הקיימות כיום והמלצות

נדמה כי המקום הכואב ביותר שבו מרגיש הישראלי את עליית הריבית היא שוק המשכנתאות. רבים מאיתנו משלמים אלפי ועשרות אלפי שקלים יותר בגין המשכנתאות שלקחו כאשר הכסף היה זול והמדינה עודדה לקחת את המשכנתאות בריבית הפריים. אנו מזכירים את מחלקת המשכנתאות במשרדנו אשר תשמח לבדוק את תמהיל המשכנתאות שלכם ותסייע במציאת פתרונות להוזלת המשכנתא. 

לאור השינויים שהתרחשו לאחרונה כל משכנתא אשר נלקחה בשנתיים האחרונות מכילה בתוכה את רכיב הפריים 4.65%. ניתן למחזר כיום רק מסלול אחד. עדיף שיהיה מסלול הפריים ולבצע חסכון משמעותי בשינוי למסלול משתנה לא צמודה. במשכנתא חדשה הצעתנו היא לקחת במקום ריבית פריים את המסלול המשתנה לא צמודה ל5 שנים וכך אתם יוצרים יציבות לתקופה שמחזור יהיה כדאי לכלל המשכנתא

עד אז מצ"ב סקירה של האפשרויות השכיחות הקיימות כיום:

בניית התמהיל בהתאם לצרכים והתוכניות הפיננסים ארוכי וקצרי הטווח מאוד חשובים להצלחה של תהליך המשכנתא. 

בניית תמהיל נכון יכול לחסוך בין מאות לאלפי שקלים. 

לדוגמא: משכנתא ממוצעת בישראל היא 800,000 ₪    משכנתא ל30 שנה. 

הורדת 1% חוסכת לבני הזוג 130,000 ₪ בריביות ו200 ₪ בהחזר החודשי. 

במכרז נכון וחזק מול הבנקים ניתן לחסוך יותר מ1%.כיום הבנקים מאפשרים לבצע מהלך שכזה!

המסלולים השונים במשכנתא נועדו כדי להגמיש את ההחזר החודשי, את יכולת הפירעון של הלקוחות וליצור בטחון כמה שניתן. 

בכל מסלול שתבחרו, ישנן מספר הגבלות שבנק ישראל הציב למבנה המשכנתא. 

1. מסלול בריבית קבועה חייב להיות 33% מהמשכנתא (1/3)
2. עד 66% מהמשכנתא יכול להיות בריבית משתנה קצרת מועד (פריים ומשתנה עד 5 שנים)

להלן המסלולים השונים

1. פריים: מסלול הפריים מורכב מריבית בנק ישראל + 1.5% תוספת של הבנק. דוגמא מהנתונים העדכניים להיום (8/2023) ריבית בנק ישראל עומדת על 4.75% + תוספת הבנק 1.5% ז"א ריבית הפריים עומדת על 6.25%.

פירעון: המסלול ניתן לפירעון בכל שלב ללא תחנות יציאה

עמלות פירעון: המסלול לא כולל עמלות פירעון בשום שלב

יציבות המסלול: המסלול היום (8/2023) הוא לא יציב בשל המצב בעולם היום. האינפלציה עולה והבנק המרכזי בארה"ב    

מנסה לעצור את האינפלציה בעזרת העלאת ריבית. מאחר והכספים מתגלגלים לכל העולם הריביות בעולם מתעדכנות בעקבות כך

    מתי מומלץ להכליל במשכנתא: היום לא מומלץ להכניס מסלול זה.

 2. משתנה צמודה למדד: במסלול זה יש שני משתנים

 א. ריבית משתנה כל 2 , 2.5 , 5 שנים תלוי בבנק

 ב. הצמדה למדד.

המרכיב המשתנה מתייחס לריבית של המסלול. ז"א אם תקחו בריבית משתנה כל 5 שנים, בתחנת ה-5 שנים הריבית תשתנה בהתאם לעלויות הגיוס של הבנק. הדבר יכול להיות לטובתכם ולרעתכם. 

ההצמדה למדד מתייחסת לגובה הקרן (סכום הכסף אשר נמצא במסלול זה). לדוגמא אם במסלול זה נמצא סכום של 200,000 ₪ והמדד עולה ב1% בחודש מסוים, הסכום במסלול זה עולה ב-2,000 ₪ ז"א הוא יהיה 202,000 ₪ אותו דבר קורה שכשהמדד יורד. 

  פירעון: ניתן לפרוע את המסלול או חלק ממנו במועד השינוי של הריבית. 

עמלות פירעון: המסלול לא יכלול עמלות פירעון במידה ופורעים את המסלול או חלק ממנו במועד השינוי (תחנת יציאה). 

יציבות המסלול: המסלול יציב בתקופה עד לשינוי ובמידה והמדד לא עולה. בתקופה זו (8/2023) המדד עולה אבל התחזית שהוא ייעצר והמסלול יהיה יציב, כל עוד המדד עולה המסלול יציב במידה יחסית.

מתי מומלץ להכליל במשכנתא: מומלץ לקחת מסלול זה בכל תמהיל משכנתא מכמה סיבות: 1. הריבית על מסלול זה היא נמוכה מאחר ויש את מרכיב ההצמדה למדד 2. הבנקים מורידים על המסלולים האחרים ברגע שיש את המסלול הזה בתמהיל (ושוב בשל מרכיב המדד).

3.משתנה לא צמודה למדד: המסלול זה הינו מתייחס לשינוי הריבית באותו אופן כמסלול הקודם רק ללא הצמדה למדד. 

        פירעון: ניתן לפרוע את המסלול או חלק ממנו במועד השינוי של הריבית. 

          עמלות פירעון: המסלול לא יכלול עמלות פירעון במידה ופורעים את המסלול או חלק ממנו במועד השינוי (תחנת 

          יציאה). 

      יציבות המסלול: המסלול יציב עד לסוף תקופת השינוי. 

      מתי מומלץ להכליל במשכנתא: היום מומלץ לקחת את מסלול זה מאחר והריבית בו נמוכה יותר מזו של מסלול הפריים. 

כמו שרשום למעלה יציבות המסלול היא עד סוף תקופת השינוי, בנקודה זו של השינוי לדוגמא: 5 שנים ניתן לבחון מחזור חלקי של מסלול זה בהתאם לריבית בשוק. 

      4.קבועה צמודה למדד: במסלול זה יש שני משתנים 1. ריבית קבועה 2. הצמדה למדד.

1. המרכיב של הריבית כשמה כן היא, קבועה ולא משתנה.
2. ההצמדה למדד מתייחסת לגובה הקרן (סכום הכסף אשר נמצא במסלול זה). לדוגמא אם במסלול זה נמצא סכום של 200,000 ₪ והמדד עולה ב1% בחודש מסוים, הסכום במסלול זה יעלה ב-2,000 ₪ ז"א הוא יהיה 202,000 ₪ אותו דבר קורה שכשהמדד יורד.

פירעון ועמלות פירעון: מסלול זה מחזיק בתוכו עמלות פירעון מוקדם. גובה עמלות אלו אם בכלל תלויות בכמה משתנים. הסבר: במידה ואתם מעוניינים לפרוע חלק או את המסלול כולו הבנק עושה חישוב של "הפסד כספי". ביום הפירעון בודקים את הריבית הממוצעת בשוק לסוג זה של מסלול (בנק ישראל מפרסם את הריבית הממוצעת בכל חודש) ובודקים את הריבית שאתם קיבלתם על מסלול זה ובודקים את הפער. במקרה שהריבית הממוצעת גבוהה יותר מהריבית שאתם קיבלתם בזמן קבלת המשכנתא אין עמלות פירעון. במקרה שהריבית הממוצעת נמוכה יותר מהריבית שאתם קיבלתם בזמן קבלת המשכנתא עושים את החישוב הבא:
הפער בין הריביות X הסכום שנמצא במסלול X פריסת השנים שנותרה במסלול. 

יציבות המסלול: בתקופה זו (8/2023) התחזית שהמדד ייעצר והמסלול יהיה יציב  המסלול יציב במידה יחסית. 

מתי מומלץ להכליל במשכנתא: בדרך כלל לוקחים מסלול זה על מנת להקטין את ההחזר החודשי, מאחר ויש חובה להכניס מסלול זה לתמהיל המשכנתא 

 5.  קבועה לא צמודה למדד: המסלול זה הינו מתייחס ליציבות הריבית באותו אופן כמסלול הקודם רק ללא הצמדה למדד.

פירעון ועמלות פירעון: מסלול זה מחזיק בתוכו עמלות פירעון מוקדם. גובה עמלות אלו אם בכלל תלויות בכמה משתנים. הסבר: במידה ואתם מעוניינים לפרוע חלק או את המסלול כולו הבנק עושה חישוב של "הפסד כספי". ביום הפירעון בודקים את הריבית הממוצעת בשוק לסוג זה של מסלול (בנק ישראל מפרסם את הריבית הממוצעת בכל חודש) ובודקים את הריבית שאתם קיבלתם על מסלול זה ובודקים את הפער. במקרה שהריבית הממוצעת גבוהה יותר מהריבית שאתם קיבלתם בזמן קבלת המשכנתא אין עמלות פירעון. במקרה שהריבית הממוצעת נמוכה יותר מהריבית שאתם קיבלתם בזמן קבלת המשכנתא עושים את החישוב הבא:
הפער בין הריביות X הסכום שנמצא במסלול X פריסת השנים שנותרה במסלול. 

יציבות המסלול: מסלול זה הינו מסלול יציב מאוד. 

מתי מומלץ להכליל במשכנתא: מסלול זה מומלץ לקחת באחוז גבוה מהמשכנתא ברגע שיודעים שנשארים עם המשכנתא לאורך זמן, מאחר ויש עמלות פירעון ברגע של מחזור או פירעון.