בדיקה לפטור ממס שבח 2019-2010

על כל מכירת נכס מקרקעין, בין אם מדובר בדירה, במגרש, בבית, בבניין – חלה חובת מס שבח. ישנם מקרים בהם קיים פטור ממס שבח. על מנת להימנע מהצורך לשלם מס שבח, ניתן לנצל פטור מבין הפטורים הקיימים כיום, או להשתמש בשיטה הליניארית לפי התיקון לחוק ההסדרים. 

הבדיקה הראשונה: האם ישנה השבחה (רווח) במכירת הדירה?

לפני שניתן להשתמש באחד מהפטורים יש צורך לבדוק האם קיים רווח כלשהו למוכרת דירה בעקבות מכירתה. 

רווח זה נמדד לפי ההפרש בין המחיר שבו נמכרה הדירה לבין המחיר שבו קנה אותה בעל הדירה המוכר. הפרש זה מחושב צמוד למדד או לאחר הפחתת ההוצאות של תהליך רכישת הבית (כגון עו"ד, תיווך, שיפוצים, אגרות, פחת, בעוד) 

במידה ולא נותר רווח – אין צורך לנצל פטור כלשהו, על מנת לנצל אפשרות זו בעתיד. במידה וישנו רווח – ניתן לבדוק האם המוכר בעל זכאות פטור ממס שבח לפי אחד מהתנאים שיובאו בהמשך. 

התנאי המקדים: דירת מגורים מזכה

דירה שבנייתה הסתיימה זה מכבר, והייתה בבעלותו הפרטית של המוכר לצורך מגורים בארבע השנים שקדמו למכירה, או ב 80% מהזמן שבגינו יחושב מס השבח. 

במידה ומתקיים התנאי המקדים – ממשיכים לשלב הבא, בו ייבחר המסלול לפטור ממס, המתאים למקרה.

1. זכאות לפטור ממס מידי 4 שנים

פטור זה בוטל החל משנת 2014, ובמקומו נכנס לתוקף סעיף חישוב המס הליניארי: משנת 2018 לא קיימת הגבלה בכמות הדירות שנמכרו בהקלה הליניארית. 

2. זכאות לפטור במכירה של דירה יחידה

במידה ואין בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת, יכול הוא לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה. אין משמעות לכמות הדירות שמכר או שהיו בבעלותו בעבר, כל עוד בזמן המכירה הנוכחית זו היא דירתו היחידה בלבד. על מנת להיות זכאי לפטור זה, צריך המוכר להיות בעל הדירה ב- 18 החודשים האחרונים שקדמו למכירה. בנוסף, קיימים פריטים נוספים בעניין פטור זה שיכולים להקל על הזכאות לקבלת הפטור.

3. זכאות לפטור במכירה של דירה מירושה

התנאים לקבלת פטור זה הם: א. המוכר יהיה בן זוג צאצא או בן זוג של צאצא כלשהו של המוריש. בנוסף, על המוריש להיות בעליה של דירה זו בלבד. 

4. זכאות לפטור חד פעמי במכירה של שתי דירות

 כל תושב ישראל זכאי לפטור ממס שבח זה פעם אחת בחייו. התנאים הם שמכירת שתי הדירות נעשתה על מנת לרכוש דירה חלופית  ושמחירה הכספי יהיה לפחות 3/4 משוויין של שתי הדירות שנמכרו. 

סעיף 49 לחוק מגדיר את שוויין ושוויין המירבי של הדירות הנמכרות שעומד בתנאי החוק.

5.  זכאות לפטור מתוקף "מכירה ללא תמורה"

במסלול זה מדובר על אדם שרוצה להעניק במתנה את הדירה לקרובו (שהגדרותיו מצויות בחוק), כאשר קרובו ישלם שליש בלבד ממס רכישה.

6. מס שבח לינארי המהווה פטור חלקי עם הגנה לינארית

בין השנים 2014 ל- 2017 התקיימו 4 הוראות מעבר שונות. בסיומה של התקופה, שיעור המס החדש הוחל על כל מכירה של דירת מגורים שנרכשה לפני תחילת תקופת המעבר, ללא מגבלות נוספות.

לסיכום

פרטי החוק בעניין הפטורים ממס שבח הם לרוב מורכבים ודורשים הבנה רבה בתחום זה. במידה ואתה מעוניין למכור נכס שבבעלותך, ייתכן מאוד שגם אתה זכאי לפטור ממס שבח. צור עימנו קשר בהקדם ונסייע לך למצוא את המסלול המתאים עבורך, על מנת לנצל את הפטור שייתכן ואתה זכאי לו. בהצלחה! 

שינוי גודל גופנים