בשנים האחרונות מתרבות ההפקעות במדינת ישראל. במיוחד ניתן לציין את ההפקעות המתבצעות לצורך סלילת הרכבת הקלה (נת"ע) אולם לא רק. מקרים אחרים הם הפקעה של מדינת ישראל לצורך הקמת גושי התיישבות חדשים ועוד…
חוק מיסוי מקרקעין כולל מספר הוראות חוק ייחודיות לפעולת ההפקעה בנושאים הבאים: החבות במס; חישוב המס; שיעור המס; הפטורים ממס.
החבות במס: סעיף 5(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע, כי רק הפקעה שניתנה כנגדה תמורה נחשבת מכירה של זכות במקרקעין וחייבת במס. מכאן נובעת המסקנה, שבאותם מקרים בהם ההפקעה נעשית ללא תמורה, אין היא נחשבת כמכירה ולא קמה חבות במס. יצוין, כי התמורה בגין הפקעה יכול שתהא בכסף או בשווי-כסף כגון קרקע חלופית.
חישוב המס: לעניין חישוב המס בהפקעה קיימות בחוק מיסוי מקרקעין שתי הוראות המתייחסות ליום המכירה ושווי המכירה.
סעיף 17 (ב) עניינו קביעת שווי המכירה בהפקעה. לפי הוראה זו, השווי לצרכי מס יהיה בהתאם לסכום הפיצוי שהועמד לטובת מי שהזכות הופקעה ממנו. כלומר החישוב הוא רק לפי התמורה שהתקבלה בפועל ולא לפי השווי.
סעיף 19 (ב) לחוק עניינו קביעת יום המכירה בהפקעה. לפי הוראה זו, יום המכירה יהיה בהתאם ליום העמדת הפיצוי לזכותו של בעל הנכס המופקע. המיוחד בהוראה זו הוא הסיפא, המאפשרת את דחיית יום המכירה במקרה בו קבע בית המשפט, בפסק דין סופי, כי סכום הפיצוי יגדל בשיעור של מעל 50% ממה ששולם בפועל. במקרה זה יידחה אירוע המס ליום מתן פסק הדין הסופי.
שיעור המס: חוק מיסוי מקרקעין מעניק זיכוי בגובה של 50% משיעור החבות במס כקבוע בסעיף 48ג' לחוק. כלומר, בפעולת ההפקעה ישולם חצי מהמס הרגיל שהיה מתחייב ללא ההפקעה.
הפטור ממס: סעיף 64 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במקרה של הפקעת זכות במקרקעין, שתמורתה ניתנה כפיצוי רק זכות במקרקעין. בעניין זה יש להדגיש את הנקודות הבאות:
- כדי לזכות בפטור ישנה חובה להתחיל בהליכי הפקעה פורמאליים.
- הפטור יינתן רק אם לא נתקבלה תמורה נוספת מלבד הזכות במקרקעין החדשה. אם הפיצוי ניתן לחלקו בכסף וחלקו בקרקע חדשה – נשלל הפטור ממס גם בגין חלק הפיצוי שניתן בקרקע.
יש לזכור שסעיף 64 לא מעניק פטור מוחלט ממש, אלא במהותו מהווה דחיית אירוע המס ליום מכירת הקרקע שניתנה כפיצוי בגין ההפקעה. כלומר, ביום מכירת הקרקע החדשה ישלם הבעלים מס על כל השבח שנצבר מיום רכישת הקרקע המקורית שהופקעה ועד ליום המכירה. לכן יהיו מקרים, שבהם עדיף לבעלים שלא לבקש את הפטור לפי סעיף 64 לחוק אלא לשלם מס בגובה מחצית המס הרגיל לפי סעיף 48ג (זיכוי של 50% מן המס), במקום לשלם את המס המלא בעת מכירת הקרקע החדשה.
במקרים אחרים בהם מתכוון בעל הקרקע לבנות דירת מגורים על הקרקע החדשה ולמוכרה בפטור ממס – כדאי לנצל את הפטור לפי סעיף 64.
משרדנו מתמחה בטיפול במיסוי מקרקעין והחזרי מס שבח נשמח לעמוד לשרותכם.
אין להסתמך על חוזר זה ללא קבלת יעוץ מתאים.
